Covid -19, affitti a rischio e possibili soluzioni

di Claudio Pucci e Elisa Balsamo, Studio Pucci – Law & Tax Advisors s. t. p.
 
L’emergenza da Coronavirus ha messo a rischio la riscossione dei canoni di locazione degli affitti di immobili commerciali, ma anche delle locazioni abitative.
Molte attività sono state costrette alla chiusura,  vedendo azzerarsi il proprio fatturato e la liquidità a disposizione per adempiere ad obbligazioni quali anche il pagamento del canone di affitto. Nello stesso tempo i conduttori sono stati impossibilitati ad utilizzare gli immobili.
Preme innanzitutto precisare che i vari decreti che si sono susseguiti nel mese di marzo-aprile 2020 non hanno concesso alcun esonero dal pagamento del canone di locazione, ma, al momento, è stato solo previsto un credito di imposta, ex art 65 DL Cura Italia, pari al 60% del canone del mese di marzo 2020 dovuto per locazione di immobili accatastati quali c/1; credito che è possibile utilizzare a compensazione nel modello f24.
La difficoltà però si presenta proprio nel far fronte il pagamento del canone, stante ormai l’azzeramento del fatturato e di liquidità da parte di molte attività. A fronte di quanto sopra si sono ipotizzate diverse soluzioni ovvero la concessione di una riduzione del canone di locazione o addirittura la sospensione totale del canone dovuto per le mensilità di chiusura.
Ciò anche a fronte di svariate fattispecie che potrebbero essere invocate quale fondamento giuridico e più in particolare:
– l’articolo 1464 c.c. che prevede l’impossibilità parziale sopravvenuta e quindi la possibilità di avere una riduzione del canone di locazione perché la prestazione dovuta dal locatore (l’offrire un immobile e mantenerlo in condizione di essere utilizzato) è divenuta parzialmente impossibile.
– l’articolo 1467 c.c. che prevede l’eccessiva onerosità sopravvenuta e quindi la possibilità di recedere dal contratto da parte del conduttore senza rispettare il preavviso dei 6 mesi.
– l’articolo 1258 c.c. che prevede l’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) in quanto la prestazione è divenuta impossibile solo in parte.
– l’articolo 1256 c.c. che prevede l’impossibilità temporanea di adempiere e quindi il non essere responsabile per un ritardo nell’adempimento, al quale si lega anche quanto previsto dall’art. 91 del DL 18/2020.
Nello stesso tempo, molte famiglie si sono trovate a dover fronteggiare un calo di entrate notevole a causa di riduzioni di reddito per cassa integrazione, congedi parentali o addirittura azzeramento di reddito per chiusura attività. Ovviamente tale situazione ha comportato anche la difficoltà nel pagamento di locazioni abitative.
Trattandosi, comunque, un periodo temporaneo e transitorio, nella speranza di superarlo il prima possibile e di tornare a una situazione di normalità anche a livello economico-lavorativo, ciò che è consigliabile vivamente è di trovare un accordo tra le parti di modo da non compromettere il rapporto tra di esse e di continuare a tener vivi i contratti per poi riprendere il prima possibile con un adempimento corretto e puntale, senza incorrere in giudizi che porterebbero solo dispendio di energie e di spese legali.
E’ auspicabile, quindi, siglare accordi di riduzione o di sospensione del canone in scritture private da registrare in Agenzia delle Entrate in modo che la parte locatrice non sia costretta a pagare imposte su canoni non corrisposti.
In merito alle locazioni abitative, sono stati, inoltre, pubblicati da diversi Comuni italiani, bandi per la richiesta di un contributo per il pagamento dell’affitto a fronte di requisiti specifici. Dai primi bandi visionati si richiede, per l’accesso, di certificare un calo del reddito familiare pari almeno al 30% di quanto risultante nei mesi corrispondenti dell’anno passato, la residenza anagrafica nell’immobile locato, la presenza di un contratto regolarmente registrato ad uso abitativo e l’essere stato in regola con i pagamenti del canone sino all’emergenza Covid.
E’ evidente quindi che, in questo panorama come sopra descritto, sarebbe importante un intervento legislativo che facesse chiarezza sia per i locatori che per i conduttori.